Seguros para el alquiler de viviendas.

El análisis de las causas que colapsaron el mercado de viviendas en alquiler, y la necesidad de instrumentar programas que tiendan a reactivarlo, podrían configurar una nueva legislación que garantice los derechos de propietarios e inquilinos y reduzca la emergencia habitacional. El marco más apropiado sigue siendo la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI), porque concentra los aspectos que inciden en la relación arrendador-arrendatario, y porque actualmente es objeto de revisión. Lamentablemente, la reforma planteada se orienta básicamente hacia esa conexión, por el camino de atacar las consecuencias del problema y no las causas que lo generan. Así, podemos pasar la vida entera sumergidos en la resolución de conflictos si no se adoptan los correctivos para evitarlos, que es lo más sano e inteligente.

A la luz del derecho comparado y de las vías adoptadas por otros países para fomentar el alquiler de viviendas es posible estabilizar un piso que contribuya a dar  tranquilidad a inquilinos y propietarios, que motive a estos últimos a colocar sus inmuebles en el mercado de alquiler, hoy en proceso de desaparición por los controles y la inseguridad jurídica que padece el sector. El accionar correcto, es el de prestigiar el Estado de Derecho, la seguridad jurídica que elimine las discordias presentes en la relación inquilinaria, que conducen al desalojo, en el caso de inquilinos; el deterioro y hasta la pérdida del inmueble del propietario.

Se trata de armonizar las fuerzas del mercado, con reglas claras que aseguren los derechos de unos y otros, a través de la conjunción de esfuerzos entre el Estado y el sector privado. Es la ecuación perfecta para reactivar este segmento inmobiliario, aumentar el parque de viviendas en alquiler, y crear los niveles de competitividad que conducirán a la reducción de los cánones de arrendamiento.

España y su gobierno socialista resultan ser la referencia obligada a la hora de revisar a nivel mundial los avances en los programas de acceso a la vivienda, o a la seguridad social, donde definitivamente son líderes, porque en sus ejecutorias honran el Estado de Bienestar con beneficios para todos y la participación de los empresarios. Aunque en España y en Venezuela hay preferencias en más de un 80% por la vivienda propia, existe un mercado natural que demanda inmuebles en arrendamiento como opción-puente en la vía a la adquisición de una propiedad, o porque simplemente cubren las expectativas de estratos muy particulares.

Frente a un escenario que limitó el alquiler, España accionó programas con incentivos dirigidos a los propietarios e inquilinos, para sacar al mercado de arrendamiento unos 3 millones de viviendas vacías. Entre las medidas destaca la contratación de seguros de alquiler, póliza que organismos públicos y compañías de seguros ofrecen. En el ámbito privado lo contrata el propietario de la vivienda para enfrentar riesgos. La cuota anual a pagar equivale al 60% de la renta mensual, e incluye servicios desde la selección del inquilino, la cancelación de rentas adeudadas, cubre daños provocados al inmueble y apoyo jurídico durante los procesos de desalojos.

El gobierno, por su parte, ha creado agencias municipales de alquiler para canalizar la oferta de alquileres y, a la vez, ofrecer a sus propietarios un seguro que cubra posibles impagos. Las cuotas de alquiler son inferiores a las del mercado libre pero, a cambio, el propietario tiene la seguridad de que no sufrirá impagos. Se formalizan dos contratos: uno, entre el propietario del inmueble y el organismo público; otro, entre el inquilino y la institución pública. No se firma contrato entre el propietario y el arrendatario, porque la empresa pública se compromete al pago puntual de la renta mensual, y con la conservación de la vivienda.

El estímulo del Gobierno español a los propietarios se resume así: reducción de impuestos si el inquilino es menor de 35 años; 210 euros mensuales, más fianza y aval; respaldo judicial; subsidio que genera al propietario ahorros del 70% en la contratación de los seguros de la vivienda (multirriesgos) por parte de la Sociedad Pública de Alquiler (SPA); subvención de hasta 6.000 euros por la colocación de inmuebles en el mercado de alquileres por un mínimo de 5 años, y póliza de impago y asistencia jurídica ofrecida por la SPA, que tiene una cobertura de 18 meses. El pago al propietario se realiza en el primer mes de la denuncia por morosidad. También hay incentivos dirigidos a los promotores de viviendas nuevas destinadas al alquiler; así como a la rehabilitación de viviendas.

Respecto al estímulo a los inquilinos, está dirigido preferentemente al público joven, menor de 35 años. La ayuda se caracteriza por no exceder el 40% de la renta anual, y que no sobrepase los 2.880 euros, y la duración máxima es de dos años. Además se facilita el uso de las viviendas que forman parte de las agencias municipales de alquiler a familias que no disponen de la capacidad económica para acceder a una vivienda de arrendamiento en el mercado libre.

México está abogando por la modernización de las normas para convertir al arrendamiento en un proceso más sencillo. Existe allí la figura de las fianzas para sellar la transacción, cuya tramitación exige la comprobación de ingresos, estabilidad laboral, su declaración de impuestos en caso de trabajar por su cuenta y el respaldo de un aval propietario de un inmueble libre de gravámenes. Si no tuviera aval, entonces el inquilino tiene que dejar en depósito el monto de cobertura de la fianza, equivalente a la renta de un año, práctica extrema utilizada en muchos países para prevenir sobresaltos, pero que desmoraliza al inquilino.

El gobierno de Estados Unidos tiene un programa de ayudas para complementar  el pago del alquiler dirigido a personas de la tercera edad y discapacitados.

Y Chile continúa apostando al "Leasing" habitacional. Este sistema tiene impacto positivo en el mercado de viviendas secundario, constituido por cerca de 3 millones de unidades que representan el 97% del total de viviendas, considerando la construcción de 100.000 viviendas al año. También ejerce influencia en el mercado de alquiler de viviendas de precios medios y bajos. Induce a que bajen los precios, de forma que este mercado puede continuar captando una parte de la demanda de vivienda. Es un sistema comprometido con las familias interesadas en adquirir una vivienda, a través del alquiler con la promesa de compraventa. Por este sistema, el Estado concede una subvención que se paga periódica y fraccionadamente.

De manera que existe un abanico de posibilidades para reanimar el mercado del alquiler en Venezuela. Hay que pensar en las familias desesperanzadas que no tienen donde vivir y actuar con la celeridad que las circunstancias exigen.

gerardohd@ceinpro.org  Gerardo Hernández Dávila